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原标题:回顾上半年楼市高位成交、全线普涨成为半年楼

浏览次数:192 时间:2019-12-27

2016青岛楼市成交排行榜黄岛居首,海景房/地铁盘热度不减,据青岛装修网了解,近两年的黄岛区可谓利好不断,伴随着青岛西海岸建设国家级新区的建立,桥隧过道费降价,延长隧道公交,地铁1号线开建等等。

  时至5月,路人已换上了夏装,但青岛的楼市却寒意渐露。

随着7月顺利开篇,岛城楼市进入下半年,回顾上半年楼市高位成交、全线普涨成为半年楼市的关键词。业内人士表示,下半年在现有政策下,岛城整体房价稳中有升,新房成交在上半年大肆释放的前提下,或将有所“回落”。

  近几年,青岛的交通建设如火如荼,胶州湾大桥和隧道已经开通,新机场落户胶州、地铁3号线明年即将开通、青岛地铁2号线台东站基坑开挖,3条邮轮母港航线明年出发……一张海陆空立体交通大网正在形成,岛城的楼市格局也在慢慢地发生变化,依靠强大便捷的交通网络,使得原本处于价格洼地的区域展开了突围,岛城房地产业呈现“北扩西移”四大趋势。

青岛装修网了解,近日,2016年青岛楼市全年成交量排行榜出炉。据青岛新闻网房产统计,2016年1月1日-12月31日,青岛新房共成交216729套,成交面积为23048538.9㎡,新建住宅成交194513套,成交面积20726107.91㎡。新房成交同比去年全年上涨69.92%。

  青岛的地产版图中,以胶州湾为界,被划分为东、西海岸,相比“寸土寸金”的东海岸,成本较低的西海岸曾让房地产开发商垂涎欲滴。但如今,被定位为青岛第二个主城区的西海岸,已然成为全市库存最高区域。

成交量:新建商品住宅成交突破8万套

  一、外来地产大鳄首选北城阳和西海岸

从各市区销售占比来看,黄岛区凭借54508套成交量,遥遥领先于第二名城阳区,位居2016成交量排行榜榜首。

  此外,4月份青岛的住宅均价出现了8年来的首降,购房占比达50%~60%的地缘性客户,在“买涨不买跌”心态的带动下,观望情绪渐重。

楼市在一片热闹喧嚣声中正式走入下半年,回顾上半年岛城楼市,火爆的成交量成为楼市半年总结最亮眼的部分。根据数据统计,今年1~6月份青岛新房成交了93135套,其中新建商品住宅成交突破8万套,同比去年上涨6成。

  很多外来地产大鳄会把北城阳域和西海岸作为进入青岛的首站。像万科、首创、佳兆业、龙湖等全国性的地产大鳄都选择将城阳作为进驻青岛的第一站。业内人士表示,开发商最看重的是城阳得天独厚的交通优势。城阳域内有青岛国际空港——流亭国际机场、国内最大的公路立交桥——流亭立交桥和国内最大的跨海大桥——环胶州湾高速公路跨海大桥。同时,胶济铁路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青公路纵横交错,形成极其便利的立体交通网络。

近两年的黄岛区可谓利好不断,伴随着青岛西海岸建设国家级新区的建立,桥隧过道费降价,延长隧道公交,地铁1号线开建等等,加之其可与市南区相媲美的山海资源,西海岸新区未来发展前景越来越广阔,不仅区域内置业者购房热情高涨,更吸引了大批市区购房者来此置业、安家。

  在业内人士看来,去年楼市的翘尾狂飙,提前透支了今年的刚性需求。曾如焰火般灿烂的西海岸楼市,如今泡沫气息渐浓。对此,《每日经济新闻》记者前往青岛展开调查,尝试揭开西海岸楼市泡沫的虚实……

从具体成交情况来看,前两个月战绩平平,随后几个月厚积薄发,出现了成交量小高潮。在2016年的首月,新建住宅仅卖了8858套。2月受 春节影响,成交量再次下跌,随后“金三月”奋起直追,新建住宅共成交16030套,环比暴涨217%,呈现了一个含金量十足的“金三”。接下来“银四”以 19729套的成绩刷新了近一年来的成交记录。随后5月、6月以16000套以上的高位进入下半年。

  西海岸发展的“转折点”就是交通配套。从2000年的滨海公路陆上交通,再到2011年胶州湾桥隧通车,新黄岛区规划建设“三横两纵”完善西海岸的交通体系,打通东西、南北交通的大动脉。今后,西海岸交通除了港口、隧道、高速公路,还会有城际轨道、高速铁路、地铁,一条六维交通网正在编织而成。近年来,在西海岸经济新区规划的影响下,不少外来大鳄纷纷入驻西海岸,目前西海岸经济新区内万科、保利、卓越、世茂、龙湖、海尔、今典等房企巨头云集,新盘扎堆。

下面,青岛装修网小编就为广大网友盘点一下目前黄岛区可售或将售的几大性价比楼盘,为大家看房、买房提供参考。

  地缘客“退烧”

从区域成交情况来看,上半年黄岛区、城阳区及李沧区成为半年“楼市三杰”,其中黄岛区以23%的占比成为青岛楼市“霸主”;城阳区为亚军;而李沧区经过前几年的蓄势,目前仍是2016年上半年青岛主城区最热销板块。

  二、刚需购房者西进北上

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  在“西海岸”的原住民眼中,10多年前仍是渔村的安子,与青岛老城区的距离虽只隔胶州湾,但至多只算是老黄岛的郊区。不过,2011年6月30日,在胶州湾海底隧道开通后,距青岛最近的安子片区,迅速成为青岛人“入侵”西海岸的桥头堡。

房价:全线上涨新区增幅不输主城区

  9月底M3号线首辆列车正式试跑,消息称M3号线将于2015年下半年开通……一条条交通利好信息好消息,让上班族置业有了更多的选择,但随着岛城房价万元线的扩围,距离市内三区相对较远的城阳和黄岛也成进入刚需置业者的考虑范围内。M3号线自青岛火车站起向东,经过栈桥、第一海水浴场、市政府,由南京路向北,经黑龙江路至李村,沿京口路、振华路至终点青岛北客站,线路全长约25.1公里,跑完全程仅用了40分钟,这让上班族看到了希望,也让“西宿东工”、“北宿南工”成为现实。

西海岸新区海景资源可以说是吸引购房者来此置业的重要因素,说到区域内海景优美的楼盘,万达东方影都可以说不得不提。万达东方影都填海造陆,打造的星光岛拥有360度环岛海岸景观,瞰海视野无敌。应市场需求,项目预计1月份推出11#海景小高层楼座,这也是项目春节前最后一次房源加推。

  作为安子片区某地产项目置业顾问,杨海所在的项目,一期于2010年即开盘销售,“最火的2012年、2013年,购房者多是来自市区的上班族。”杨海口中的“上班族”,是出行以出租和公交为主,基于工作、生活便利,选择就近置业。在地产业内被称为“地缘性客户”,或“地缘客”。

青岛房价从今年年初就已经显露出“上涨”架势,随后主城各区的新楼盘房价普涨,有的楼盘甚至在短短几个月上涨了几千元。以新都心板块为例, 新盘秀兰禧悦都年初均价为9500元/平方米,如今已经涨近1500元/平方米;崂山区金地悦峰去年11月时均价19000元/平方米,如今已经达到 25000元/平方米。周边的项目也随之跟风上涨。

  购房者的热捧造就了城阳区和黄岛区的高成交量,2013年前三季度新房成交量中,城阳区以12095套的成交总量在六区四市中排名第一,黄岛区也以11636套的总成交量在青岛各个区域中名列前茅。

据青岛装修网获悉,此外,东方影都目前在售建面约40-70㎡公寓,价格12000-19000元/㎡之间,可享团购98折优惠,且为现房在售。如今,万达正在这片土地上打造起影视产业园、大剧院、万达茂、星级酒店群、国际秀场、游艇交易中心、海岛酒吧街、国际医院学校八大配套,未来发展前景备受看好。

  在杨海看来,隔着胶州湾,隧道就5分钟的路,2011年黄岛房价7000元/平方米,青岛却超过1.7万/平方米,“悬殊的差价,勾起了地缘客的置业欲望”。

在主城区房价一路上扬的同时,今年红黄两岛的房价同样上涨明显,据了解,红岛片区年初开始时房价还是“5字头”,短短三四个月现在已经接近 “7字头”,上涨了接近2000元/平方米,而黄岛区,不少楼盘也开始进入了提价模式,尤其是万达在黄岛的两大项目,东方影都宣布价格上涨,幅度在 200~1000元/平方米之间;而万达维多利亚湾也由去年开盘的每平方米6000多元的均价涨到现在7500元/平方米。

  三、万元线一路北扩西移

  2013年底,新一轮调控政策落地各个城市,岛城购房者亦闻“控”色变。然而,包含原胶南市与老黄岛的“西岸新城”新黄岛区,反倒迎来了年底销量的翘尾。据青岛新闻网数据显示,2013年12月,黄岛区以4483套的成交量傲视全市,占成交总量的近三成,环比增长四成多。

业内人士表示,如果说主城区是刚性需求及改善需求的争抢的主力区,那么郊区的上涨其中一个重要原因是投资性需求的回归。尤其是红岛、黄岛新兴片区,在优惠政策的支持下,大量去化的同时,区域内的房价也是“扶摇直上”。

  有相关媒体报道,岛城房价万元线仅用6年时间,从市南东海路小范围地区一路北进,蔓延过崂山、市北、老四方,借世园会的机遇,并开始全面覆盖东李村。

  不过,今年4月,青岛的住宅均价出现了8年来首降。在“买涨不买跌”心态的带动下,黄岛楼市迅速降温。

去化:库存高压区变成成交主力区前几年,黄岛区每被提及都被冠以“库存重灾区”的名号,而今年以来,黄岛区新房成交快马加鞭的成为岛城楼市一骑“汗血宝马”。从上半年各区市新房成交量比例来看,黄岛区依旧占据压倒性优势,以23%的占比成为青岛楼市“霸主”。

  近年来,城阳房地产突飞猛进,随着新火车站的建设等一系列交通设施的进一步完善,青岛发展的中轴线在逐渐北移,城阳将来的发展前景更为广阔,因为商业配套完善、宜居氛围浓厚,部分区域房价也在人们不知不觉中越过了“万元线”。纵观现在的西海岸交通,桥隧的开通让西海岸“万元盘”比比皆是。新黄岛区规划建设“三横两纵”完善西海岸的交通体系,让“港铁隧桥”时代将逐步实现,万元已然向着胶南区域发展。

  4月底,杨海所在项目新一期楼盘开售,但半个月以来,售楼处却门可罗雀,“每天来看房的也就10多个。”

根据成交情况黄岛区销售量占比超过全市“六区四市”成交总量的1/5。市场回暖风一吹。新区优惠政策发布之后,新房成交量不断攀高,尤其是 老胶南楼市,“高烧”不退已长达一年多时间,再加之限购放开,外地投资客开始重回西海岸,一系列新政出台都有利于进一步提振受困于存量房的西海岸楼市。

  四、岛城西部北部库存积压严重

  有消息人士向记者透露,现在降价楼盘不少,以本地开发商海信地产为例,现在也在变相降价,最高能拿到8.8折。对此,负责位于安子片区的海信地产阳光里项目的海信内部人士表示,“只是针对海信员工的团购价格,50人以上才可享受到这一优惠”。

记者走访获悉,目前黄岛区域内销售依旧火爆,以恒大金沙滩为例,该项易主之前,销售情况并不是很好,再加之质量问题频频被业主投诉。而恒大接手之后,接力今年楼市“暖风”一开盘就取得了较好的销售业绩,成为名副其实的热销盘。

  虽然新房销售火爆,但是我市新建住宅存量依然居高不下,截止到2013年11月18日,新建住宅存量达到122267套。在全市近12万套新建住宅存量中,库存量最高的,当属原黄岛区,新建住宅存量已达22016套,胶南市排名第三,库存量为13758套,西海岸库存积压严重。而胶州市库存量分别为18365套,即墨、李沧城阳紧随其后,北部城区同样库存积压严重。

  而作为黄岛区重头项目,曾带动周边楼盘坐地起价的万达东方影都项目,其新近开盘的公寓价格亦出现浮动。该项目置业顾问向记者表示,如果整栋购买,基本可以打到9.1折。

预测:下半年量价齐升状态或将“回调”

  另一家本地开发商海尔地产,已将打折促销摆上柜台。5月13日,《每日经济新闻》记者在海尔山海湾项目售楼处看到,印有“全部房源9.4折,首付14万起,买房再送车位”的广告牌,被摆放在了门口最显眼位置。

在上半年楼市量价齐升的前提下,下半年的楼市走向成为关注的焦点。记者采访获悉,7月全市共有29个新楼盘将要开盘上市,其中新开盘的项目 有17个,应市加推项目12个,特别是几大传统“中心居住区”都有新盘。其中,市南、市北两区有海信都市逸品、华润悦府、中城嘉汇、金隅和府、海信绍兴路 66号等多个项目,崂山区的海尔海逸公馆和城建印象畔等项目都将集中亮相。

  西海岸遇冷

值得注意的是,今年大热的高新区7月份又有一波新盘补仓。为了满足越来越多购房者的置业需求,高新区内的各项目也纷纷加快进度,将推盘时间 提前,其中中欧国际城将在7月加推高层住宅品类,珊瑚湾将加推85~125墅区高层,世园御家则要加推高层72平方米一居和86平方米二居以及81~91 平方米二居、110三居的洋房产品。

  2012年12月,青岛市调整部分行政区划,以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域,合并为新的黄岛区的行政区域。

不难发现,上半年楼市热度已经顺利的蔓延至楼市下半场。业内人士表示,下半年楼市在现有政策下,随着新盘的入市岛城整体房价还将稳中有升,但是随着购买力的持续释放,新房成交量或将有所“回落”。

  2012年底,被划入黄岛区的老胶南,将西海岸的黄金海岸线继续向西延伸。不过,嗅觉灵敏的开发商早已开始布局。

  “进入成本较低,这让很多外地中小开发商蜂拥而入。”中置国际地产管理有限公司市场总监张百忍回忆称。不过,在其看来,西海岸的楼市同时也弥漫着泡沫气息。

  此后,随着保利、世茂、万科、龙湖等品牌房企相继杀入西海岸,并以别墅为主,将区域的产品定位拔高了一个层次,也开始改变了区域的格局。

  一位青岛地产界人士向记者表示,原本均价不足6000元/平方米的西海岸房价,在大开发商的带动下,纷纷开始触摸万元线。与此同时,西海岸的地价也开始大涨。当地一位PE人士表示,在青岛的溢价地块中,黄岛开发区最为集中,土地泡沫紧跟而来。

  据张百忍回忆,到了2011年,楼市已尽显颓势。“各家开发商赚了钱,都加大开工力度,于是,一条街上好几家楼盘在争售,就不奇怪了。”

  库存量续增

  据青岛市房管部门数据显示,西海岸2012年商品房住宅新增量达250万平方米,成为青岛所辖地域内存量房最高的区域。

  不过,黄岛所在的西海岸板块,也是整个青岛市场内去化速度最快的板块之一。来自青岛市房管部门的数据显示,西海岸在2012年全年住宅总去化面积为200余万平方米,占青岛七区五市总计成交量的26%。

  据业内人士统计,青岛郊区在售的现房、准现房,至少占了目前郊区在售总库存的一半以上,黄岛区则是全市库存最高区域,约占全市1/6。

  据青岛新闻网房产频道监测,截至5月17日,青岛全市房产可售总面积达到2390.37万平方米,可售总套数达20.296万套。以此计算,黄岛区的房产可售套数为3.38万套。黄岛房产网数据显示,黄岛区4月共卖出1847套新房。在没有新供应的情况下,去化至少需要18个月。

  而黄岛区国土及房管部门人士认为,虽然库存较大,但黄岛的楼市去化不是问题。

  记者获取的一份 《青岛西海岸房地产市场分析》报告显示,西海岸新市区西向水城规划范围内商品房住宅项目,均是以地缘客为主,约占总成交比例的50%~60%。

  不过,在张百忍看来,去年岛城楼市的狂飙,已提前透支了今年的购买力。杨海则向记者表示,相比于往年地缘客的置业热情,今年看房子的多为东北口音,从以往经验来看,他们更多为投资考虑。

  值得注意的是,据多位岛城地产界人士证实,在限购令下,因刚需比例过低,以海景资源为主打的西海岸楼市,地缘客已消失过半。

  不过,居住用地的持续供应以及开发商继续扎堆西海岸,却在为新房供应增量,以及后续的市场去化,埋下伏笔。据中国土地市场网数据,2013年青岛居住用地成交共计1717.4万平方米,同比上升49.9%。其中,成交最多的区域为黄岛区,成交面积为432.5万平方米。

  在青岛地产经理人俱乐部秘书长龙江看来,原来属于郊区的黄岛、城阳,现在来看都是青岛的主城区,也是青岛楼市成交的集中区域。

  在多位当地业内人士看来,在购房者的观望中,黄岛的房地产销售,已进入销售瓶颈期,如要继续发展,政府更应考虑人气的聚集。

  欲造城谋变

  2013年7月2日,青岛市政府与万达集团签署合作协议,后者将在青岛西海岸经济新区投资超过300亿元,用以建设万达国际文化旅游城项目。

  早前,在青岛市政府的规划中,与老城区隔海对望的胶州湾西岸,一直就是备用于文化旅游产业开发,青岛市政府的愿景是将它开发成“中国的好莱坞”。

  去年9月12日,万达集团在40分钟内,开价20余亿元竞得黄岛区15幅地块,拿下青岛土地共计1979.5亩。当月,投资500亿的万达东方影都正式落户西海岸。

  在多位当地业内人士看来,西海岸楼盘多在2010年即批量入市,在楼市好过的时候,也卖过一些,但空置问题颇为棘手。

  事实上,为了聚集人气,青岛市政府自1998年开始,已经在薛家岛默默耕耘了十几年的“金沙滩旅游节”。

  在张百忍看来,在西海岸板块,万达东方影都项目是一个特例,市政府的用意也是想通过文化旅游的概念,拉动周边的库存消化。

  据最新发布的4月岛城新房销售额前10名来看,位于西海岸片区的万达东方影都和保利海上罗兰榜上有名。黄岛区房管部门人士认为,万达项目的上马,确实对周边起到拉动作用,西海岸的去化只是时间问题。

  在社会学者看来,随着产业、资金、人才的聚集效应,青岛迎来一个城市规模继续扩大、城市人口尤其是高端人才不断增加、城市功能日益增强的新阶段。“这些都将支撑青岛经济和楼市继续向好。”青岛本地分析人士认为。

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