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原标题:作为新城控股集团进驻上海首座城市综合体项目

浏览次数:192 时间:2019-12-09

2017年2月,新城控股挥师南宁。其以总价2.14亿元拿下兴宁区金桥路南侧约87亩地块,将布局全国第37座新城吾悦广场。新城控股的商业品牌实力有多强?5月4-7日,有业内走访人员亲赴常州、上海,考察当地的新城吾悦广场,感受新城控股的品牌实力。

“上海新城吾悦广场不仅是青浦最大的一站式体验购物中心,也是区域内最顶级城市综合体,我们相信吾悦广场的开业会带来青浦市民一次生活方式的革新”,新城控股上海新城吾悦广场总经理李长江在日前采访中如是表示。

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通往主会场的长长红毯,跳动音符下蹦出的串串颁奖词,它给你的第一感觉是,“咦,这是不是一场上海滩电影节?”而当聚光灯开始出现多彩变化时,明星嘉宾们嗨翻全场的表演会再次颠覆你的认知,“啊哦,这是不是一场冬季演唱会?”

2017年2月,新城控股挥师南宁。其以总价2.14亿元拿下兴宁区金桥路南侧约87亩地块,将布局全国第37座新城吾悦广场。新城控股的商业品牌实力有多强?南宁装修网了解到,5月4-7日,有业内走访人员亲赴常州、上海,考察当地的新城吾悦广场,感受新城控股的品牌实力。

记者获悉,李长江口中的上海新城吾悦广场,是中国体验式商业旗舰“吾悦”品牌布局一线城市的首个城市综合体,项目不但被外界视为新城控股董事长王振华在上海商业地产开山目标的兑现;而在“吾悦”模式下因地制宜的多重价值和优势,对沪西商业格局的重塑和提振意义也颇受外界期待。

8月6日,新城青浦吾悦广场奠基盛典举行,宣告着位列中国房产20强的江苏最大房企新城控股拉开了它进军上海商业地产的序幕。青浦区主要领导、新城控股集团领导以及青浦各界精英人士出席了典礼。作为新城控股集团进驻上海首座城市综合体项目,新城青浦吾悦广场被看作是青浦区政府与中国体验式商业领军企业新城控股合作的一次双赢之作。

金沙国际网址,当答案最终揭晓时,它却很淡定地拍拍你的肩膀,“亲,醒一醒,我们这在举办的只是新城2015商业年会,不过这当然是个大party!”

从普通的民营企业到双上市房企,成立于1993年的新城控股稳居全国房地产企业前20强行列,成绩骄人。南宁装修网获悉,2016年新城控股商业年会上,新城控股集团董事长王振华揭开了新城集团千亿战略的面纱。

四载酝酿 “体验式”旗舰落子申城

实力品牌新城式成功贵在至真

用新城控股集团董事长、执行董事兼行政总裁王振华的话来说,这一年度大party的首要内容是总结即将过去的2015:“今年1-10月,我们完成销售合约238亿元,比去年增长了30%,而集团A股也即将在上交所上市挂牌。”

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从2010年集团定下“以上海为中心”的商业布局战略,到2013年奠基,再到2014年底开业,上海新城吾悦广场一度被视为新城控股运营商业地产努力探索、积极实践的心血力作。

新城控股集团成立于1996年,总部设于上海,集团目前总资产超过400亿元人民币,开发项目达70余个,2001年,子公司江苏新城地产股份有限公司实现B股上市;2012年11月29日,新城控股集团正式登陆港股,IPO募资规模达到2.65亿美元。

而至于接下来的2016,王振华给所有新城人下的目标是,在“1+3”战略扩张模式下,实现多个新城吾悦广场开业,且每年保持15块左右的商业用地增速,“累计开发、在建的综合体超过30个”。

新城控股的“一站式”、“个性化”

“毋庸讳言,上海新城吾悦广场可以说是‘吾悦’品牌的一次诚意巨献,”李长江称,“作为‘吾悦’系二代Mall标杆作品,项目不但集合了‘吾悦’系体验式商业数年研究大成者优势,树立了‘吾悦’系全新的商业标杆,也将为青浦市民带来一站式生活的全新体验。”

在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构联合发布的华东房产公司品牌价值榜上,新城控股集团连续6年荣膺第1位,并连续8年位列江苏省房地产企业综合实力第1位。

对比“截至2015年底累计开发商业项目达6个,在建项目15个”这一数据,不难发现,在业内都在大呼商业寒冬来临的当下,新城吾悦广场的扩张不可谓不快。可细心者总是能发现,当越来越多的商业体往一线扎堆时,新城选择的则是布局二三线市场空白。

“常州武进新城吾悦广场是新城控股打造的第一个商业综合体,也是武进地区最大的城市综合体,更是常州体量最大、业态最全、品牌最强的Shopping Mall。”武进新城吾悦广场招商运营负责人刘女士介绍道。

据悉,作为中国体验式商业地产迅速崛起的“新势力”,凭借独特的“吾悦”模式,在商业地产领域屡获殊荣。今年10月,“吾悦系”一代Mall代表项目常州新城吾悦广场,一举斩获“中国最佳体验式商业模式奖”;而在今年更早的4月,新城控股更摘得“商业地产领军企业金坐标奖”。

新城控股集团旗下住宅地产和商业地产主要分布在中国最富裕的长三角区域,公司90%的土地储备位于沪宁经济走廊。在住宅和商业地产的经营领域,新城控股集团已形成差异性竞争的产品结构,为客户提供高品质的产品和服务。新城控股集团以为城市、社区和个人创造持续的价值为使命,运用国际化的管理运营模式和绿色可持续发展的战略眼光,融合多样创新型的地产业态,整合综合性的商业资本,立志于为城市打造新中心和新地标。

逆势二三线布局

南宁装修网还了解到,对于常州新城吾悦广场的运营情况,刘女士表示:“武进吾悦广场目前日均客流量达5万人次,周末客流量可达7万人次,特殊节日客流量在10万人次以上。开业5年,项目每年租金增长率达20%~35%。其中,2016年项目销售达10亿元。”

“吾悦”系集诸多优势于一身,而在“标准化”的规模复制下根据城市特点定制独一无二的特色,充并分弥补当地对品质综合体的强烈需求,则是吾悦品牌领先于进驻城市其他商业项目的最大优势之一。

青浦唯一体验式商业综合体

据观点地产新媒体了解,目前新城五个已开业的吾悦广场分别为上海青浦吾悦广场、常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场、苏州新城吾悦广场及苏州张家港吾悦广场。

走进广场内,南宁装修网获悉,走访人员发现一楼可谓快时尚聚集地,包含有H&M、UNIQLO、ASOBIO、ZARA、OYSHO、PB、MUJI七大快时尚品牌;2~5楼不乏时尚男女装、儿童配套、特色餐饮、影院、健身房等业态。

五维价值 定义沪西商业新标杆

新城青浦吾悦广场位于漕盈路与淀山湖大道交汇处,正处青浦核心区域,总建面积约16万㎡,规划建设成时尚的休闲空间、品牌云集的购物空间、丰富多彩的娱乐空间、具有特色的体验空间,项目将成为青浦最大的一站式全业态商业综合体,其中8成营业面积为发展商自持经营。青浦吾悦广场于今年3月动工开建,将于2014年12月底正式开业。

不难发现,除了上海青浦吾悦广场外,上述其余四个均位于二三线。作为新城在一线布局的首个商业综合体,青浦吾悦地处上海青浦区淀山湖大道南侧、漕盈路东侧,项目总建筑面积超15万平方米,其中开发商自持超80%,于2014年12月底建成开业。

不仅如此,为给消费者带来更好的体验式商业,项目对进驻商家采取优胜劣汰战略,每年以20%的面积进行招商调改。“在这里总能享受到和别的商业体不一样的优质消费体验。”不少消费者都对武进新城吾悦广场“点赞”。

业内人士分析,眼下中国商业地产行业的“体验性”已经从营销口号转入产品实战,而立足于区域基本消费需求的商业业态和运营管理才是决胜的根本,新城控股显然对这一问题有着更为深刻的认识并已付诸实践。

吾悦广场将创下不少青浦之最最好吃:大型主力餐饮商家入驻,餐饮商家占比约40%;最好玩:大型影城、大型KTV、大型电玩城等娱乐体验型商家占比约22%;最时尚:国际一线快时尚零售品牌纷纷加入;营业时间最长:支持全时段全天候营业。

虽地处大上海,但由于青浦吾悦广场距市中心较远,这也从根本上决定了该项目不可能像城市级购物中心“港汇广场”那样辐射整个城市,只能定位为“区域性购物中心”。更准确地说,它只是一线城市的一个二级购物中心。

走访人员了解到,南宁的吾悦广场,将定位城市大型综合体,集购物、餐饮娱乐、配套为一体,新城控股对综合体的许多“个性化”尝试也将会在南宁得到体现。

除了创新“吾悦”系二代产品标杆Mall的品牌价值,坐拥“一城两翼”黄金枢纽的区位价值,青浦最大的一站式购物中心的项目价值,全业态时尚生活旗舰Mall的业态价值以及助力西上海版块升级的功能价值等五重创新价值,让上海新城吾悦广场在青浦现有商业格局中脱颖而出,更对 “吾悦”式因地制宜做出了很好的诠释。

2003年进入上海至今,新城共开发了新城碧翠、新城公馆等11个优质项目。2003年以来,新城逸景、新城盛景及新城忆华里三个项目相继在青浦绽放,在当地市场获得了极好口碑。

抛 开上述五个已开业项目,在新城2016年的商业布局中,二三线市场无疑仍是其攻城略地的首选。其中包括今年12月18日进入试运营状态的镇江丹阳新城吾悦 广场,以及将于明年先后开业的海南、南昌、常州金坛、安庆及成都龙泉驿项目,六个综合体的总建筑面积约414万平方米。

商业巨擘的多元化探索

从新城吾悦广场商管处相关负责人了解到,十二五规划中明确表示青浦城区将为上海三大重点郊区新城之一,青浦未来规划格局是基于现有发展基础之上来构建一城两翼的结构,形成赵巷商务区、虹桥商务区、老城区中心及环湖经济圈多个区域中心,随着人口的入住和区域消费能力的提升,对高品质城市综合体的需求尤为迫切。

与时俱进吾悦品牌引领城市综合体

新城的逆势二三线布局无疑激起了现场媒体们的浓厚兴趣,不间断有重庆、武汉、石家庄、山西的记者举手发问,“请问新城是否有到我们那儿去发展的打算?”

5月5日下午,走访人员一行来到位于上海重点发展的新区——青浦区的青浦新城吾悦广场。“青浦吾悦广场是以体验式商业主导的室内购物中心+室外购物步行街‘第吾大道’的商业组合形式,注重全龄层体验式业态规划。”青浦吾悦广场招商运营助理总经理吉先生介绍道。

同时,纵观拥有百万人口的青浦现有商业格局,却没有纯商业面积高于6万平米的大型城市综合体;较之于上海其他新城开发的核心商圈,区域内商业业态缺乏特色性、时尚性和丰富性,也颇受青浦市民诟病。

随着房地产业的日渐成熟,在中国商业零售市场快速增长的良好背景下,跨区域开发的城市综合体成为中国地产领域现阶段发展的新特征之一。

“我是来自山西太原的记者,现在山西到处都是轰轰烈烈的城改工程,新城控股下一步有没有来山西开展业务的打算?对山西这类中部省份有什么看法?”

作为新城控股布局上海青浦新区的重点项目,青浦新城吾悦广场总建筑面积为17.5万平方米,集综合购物、休闲、娱乐、餐饮、文教、商务和社区服务七大功能为一体,已于2014年12月20日满铺开业。

上海新城吾悦广场的建成开业,则适时满足了市场的需求。

新城吾悦,以中国城市中产阶级为目标受众,精心打造了城市综合体吾悦品牌系列,旗下拥有定位高端、主打国际精品的吾悦国际广场,塑造区域时尚商业中心典范的吾悦广场以及融入社区生活的吾悦生活广场三大产品系列。在常州家喻户晓的吾悦国际广场与武进吾悦广场,是支持新城控股进军上海商业地产的强大后盾。

面对山西记者开门见山的问题,新城控股执行董事、副总裁刘源满的回答也是一针见血:“从现在来讲,山西不在我们的住宅投资开发范围内,但我们的商业是全国化拓展,假如山西或下面的一些地级市有好的项目,只要还没有体验业态的购物中心,我们都有兴趣去参与投入。”

值得关注的是,每个新城吾悦广场均有其独一无二的特色,惟背后的“吾悦模式”却是贯彻始终,充分弥补当地对品质综合体的强烈需求。而位于南宁兴宁区金桥路南侧的新城吾悦广场,也将抛开千篇一律的商业复制,根据南宁人的实际需求,打造集时尚购物中心、大型超市、3D影院等为一体的大型城市综合体。这将是二塘首个大型城市综合体,有效填补二塘无大型城市综合体的空白。

据了解,上海新城吾悦广场正位于“一城两翼”的核心区域,总建筑面积约32万㎡、纯商业面积超15万㎡,自持经营的中心大商业面积超13万㎡;在商业业态布局上,项目延续了“吾悦”独有的“3+3+3”(33%餐饮+34%零售+33%配套设施)平衡业态模式,涵盖国际院线+量贩式连锁KTV+国际连锁超市+大型超乐场+大型购物中心等多种业态,一举打造青浦区域首个集吃喝玩乐购一站式的大型城市综合体、快时尚集群和独具特色的城市新地标。

从刘源满的上述话语中,不难看出,二三四线城市的体验式购物中心的市场空白点,是新城商业布局的最大区域考量,而填补这一空白点则是其扩张的最大动力。

业内人士分析,在“吾悦”产品的运营中,新城吾悦广场实现了从购物、美食到娱乐、休闲;从亲子、超市到电影、步行街的一站式、360°全面生活体验,满足人们居住、购物、休闲等全方位要求,为南宁人创造全新一站式生活模式。

相关专家表示,在“一城两翼”的规划格局之下,青浦新城未来将承担青浦区最核心生活居住功能。上海新城吾悦广场不但为沪西奉上了一座全新的商业新标杆,更将成为促进青浦区商业核心的完善和升级,以及完善城市功能、促进区域快速成熟的新动力。

对此,刘源满对观点地产新媒体等现场媒体分析指出,目前三四线城市的综合体并不多,但老百姓又比较喜欢这种商业形态,因此新城去年的拿地也主要集中在三四线这些区域。

不仅如此,南宁装修网还了解到,悦品牌还与数千家国际和国内一流品牌商家建立了战略合作伙伴关系。若许多合作商家跟随新城控股的步伐进入南宁,南宁新城吾悦广场的打造将如虎添翼。

记者进一步获悉,上海新城吾悦广场将于12月20日正式开业,目前主力店、影院、KTV等装修已全面进入收官阶段,其中有95%的商户是首次进驻青浦。

“由于新城在这些城市的吾悦广场开业后都取得了巨大成功,我们认为三四线城市的综合体仍然是我们的重点之一,而从今年年初开始,一二线城市也是未来重点布局区域,明年一季度会有4个项目同时在重庆、成都、天津等落地。”

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对新城来说,三四线市场空白的捡漏让其在这些城市的成功显得更为容易或取巧,而当面对一二线的激烈市场竞争高压时,这种成功或许来的更为谨慎。

新城控股副总裁、新城商业集团总经理张振对观点地产新媒体介绍称,对青浦而言,它大的辐射有近百万人口,其中城区有五六十万人,“在这区域没有一个大型购物中心,传统商业能级比较低”。

这样看来,青浦购物中心的市场空白仍是新城闯上海滩做到差异化竞争的一大利器。而当其位于南京的传统商圈时,对购物中心的业态选择与调整则显得更为实际。

“在这个老地块中,目前政府的规划已经重新崛起,南京新城吾悦广场的主要定位于高尚白领写字办公楼的配套,其中包括高端时尚餐饮及高端配套,另外还有精品超市和基础零售,同时补充一些化妆品和服装。”张振指出。

新城的商业野望

其实,五个已开业项目、六个待开业项目不过是新城在首届商业年会上提出的商业雄心蓝图的冰山一角而已。

彼时,王振华公布了新城的全新商业战略,目标是“至2017年累计发展40个商业项目,2020年累计发展商业项目达80个,集团进入商业地产第一梯队”。

据观点地产新媒体了解,2015年新城的商业总资产达100亿元,同比增长68.46%;总面积达185万平方米,同比递增71.3%;项目总数量为20个,其中已开业5个,在建15个。

此外,新城新老商场在2015年的平均客流量为3.5万人/日,同比增长14%;开业率98%,同比递增9.8%;会员数量76万,同比增长26.7%。其中七级产品线主要覆盖家庭年龄段的人群,基本覆盖城市中产阶级。

随着镇江丹阳等项目开业,到2016年,新城开业的城市综合体将达11个,而其在2017年预计开业的项目则包括桐乡、长春、衢州、镇江、宁波、义乌、台州黄岩、南京及盛州九个城市。

为了实现上述宏伟蓝图,在全国各地或是补仓储粮,或是拿地拓疆,无疑都是新城的“指定动作”。今年1-10月,新城共获取九幅商业综合体项目地块,其中单10月,就在上海、江苏南京及苏州共获得四幅地块,总地价款共计38.23亿元。

上海的地块总价为5.18亿元,位于上海青浦区,地块出让面积为26,653.7平方米,土地用途为商住用地。

“通 过10到15年的发展,一线城市企业成长得非常好,最近有一大批原来在三四线城市的企业都涌向了一线城市,致使一线城市狼多肉少,形成一种抢购的局面。” 在一线城市土地狂热的当下,王振华表示,“新城不会去抢太高的地王项目,我们有自己的投资策略,会关注一二线市场,也会关注三四项城市,只要是没有商业综 合体的地方,我们就愿意去投入,愿意去追加投资。”

除了在土地市场大施拳脚外,新城B转A的顺利完成,以及A股年内将在上交所挂牌,也为其商业大发展的实现提供了资本。

对此,新城联席执行总裁梁志诚指出,在B转A之前,B股以住宅开发为主,H股是以商业开发为主,“B转A以后,我们将把住宅、商业及商业运营管理三个核心业务都注入A股的范畴内,这将为公司的运营及融资都打开一扇高速发展的门”。

在梁志诚看来,从外部来说,新城在A股上市后能彻底改变B股自身造血的功能,能利用外部市场,实现更好的融资运作,而新城最近发行的4.5%低利率公司债就是一大例证。

早前11月4日,新城控股董事会宣布,境内公司债券的第一批债券发行已于2015年11月4日完成。

新城控股本期债券发行为五年期,于第三年末发行人有权调整票面利率及债券持有人可行使赎回权,债券发行规模为人民币30亿元,票面利率为4.50%,发行价格为境内债券本金的100%。

除对外融资这一块,梁志诚认为,从内部来讲,高周转将是新城一直的核心竞争力,“高周转也就意味着我们现金流的稳健,也意味着我们开发的稳健”。

在这一策略下,坚持“去存货”也是新城维持现金流稳健的另一保证,只有这样才能保持商业开发的资金充足。据介绍,今年1-10月份,新城控股集团累计实现合约销售金额约238.19亿元,比去年增长了30%,累计合约销售面积约258.74万平方米。

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