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原标题:约定王先生向史女士购买位于回龙观某小区的房

浏览次数:166 时间:2019-11-09

北京房屋买卖需要注意什么?北京装修网获悉,“3·17新政”的实施,有效规范了房地产市场秩序,但也引发了一定数量纠纷案件,房屋买卖中借新政违约时有发生。近日,北京二中院对一年来审理的涉新政房屋买卖合同纠纷案件进行专题调研。

金沙国际网址,北京购房人群大概可以分为三类人,分别是首次购房人群、换房人群和购买二套房人群。北京“317新政”出台后,其对于首次购房人群而言的影响仅仅是贷款年限由之前的最长30年变为现在的最长25年;对于购买二套房的炒房一族的影响仅仅是首付比例的提升,新政前普通住宅的首付比例是50%,非普通住宅是70%,新政后普通住宅提高到了60%,非普通住宅提高到了80%;新政对于换房人群而言影响最大,“认房又认贷”导致许多已经签约,付了定金,但还没申请贷款的买房人陷入困境,无法足额贷款导致房屋买卖合同无法继续履行,由此也必然会产生大量的房地产买卖纠纷案件。

没房的想买房,有房的想换房。动辄几百上千万元的房子对于一般家庭来说,算是关乎到了“身家性命”。而这样的大事,却往往容易“出岔子”。昌平法院日前结合辖区内的二手房买卖纠纷,以案说法,提醒广大购房人在购买房屋,尤其是在购买二手房屋时,一定要擦亮眼睛。

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北京房屋买卖需要注意什么?北京装修网了解到,有的买卖双方将本不受政策影响的情形解读为受限以混淆视听,有的回避本已存在的根本违约情形而搭新政便车,有的为达到解约目的努力“符合”新政条件。法官表示,法院会重点、严格审查合同解除原因,防止搭便车行为。

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房地产调控政策对房地产交易市场的调控主要表现在提高首套房及第二套房的首付比例, 提高第二套房的住房贷款利率,限制购买第三套房、限制非本地居民购房及购房套数等。由于限购[1]、限贷[2]等政策控制范围内的购房者因贷款不足或贷款不成、或无法办理产权转移登记,导致在房地产调控政策出台之前已经签署但尚未履行的房屋(包括商品房)买卖合同无法履行时,购房者要求解除合同、返还定金或购房款,出卖人要求继续履行合同并追究购房者违约责任的纠纷增多。这段时间已有三例因限购、限贷引起的房屋买卖合同纠纷案件咨询,由此将整理出来的限购、限贷引发的房屋买卖合同纠纷的解决思路共享如下:

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北京德亮房产纠纷律师

案例一

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受新政影响不到一成

对于换房人群的这种情况,北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》发表了较为明确的意见。“认房又认贷”的限购政策对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。购房合同订立后由于限购政策的实施导致买受人不能办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,若当事人要求解除合同,除合同另有约定外,一般应当予以支持。出卖人应当将已经收受的购房款或定金返还给买受人,若当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则,不予支持,如果经审查后,合同解除确实使得当事人之间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。另外还存在一种情况,如果房屋买卖合同原本在约定期限内能够实际履行,但因一方当事人的原因导致合同处于迟延履行的状态,在此期间由于限购政策的实施使合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。

房价上涨?卖方反悔违约

因限贷令贷款不足或贷款不成时的合同纠纷

2017年3月17日至4月19日,北京市政府相关部门先后出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》等11项限购、限贷调控政策,被社会通称为“3·17新政”。北京装修网获晓,新政实施以来,二中院二审新收受新政影响案件不到全部房屋买卖合同纠纷案件的1/10,案件数量并无显著增加。

由此可以看出,对于买卖双方都没有违约的情形下,因限购政策出台导致合同解除,北京高院的意见是可以以不可归责于当事人的事由解除合同,买受人无需承担违约责任,对于因解除合同导致利益失衡,损失方可以要求受益方进行合理补偿。

去年7月27日,王先生与史女士签订房屋买卖合同,约定王先生向史女士购买位于回龙观某小区的房屋,成交价格为333.5万元。

Q1 购房者能否以因房贷政策变化导致无履约能力为由要求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金?

北京装修网了解到,二中院民一庭副庭长王金龙说,此类纠纷大体分为买受人购房资格受限,买受人购房成本增加,双方对合同解除后的责任承担存有争议,以及“连环买卖”中的违约责任承担四类。商办类用房纠纷集中于丰台、大兴、房山三区,而住宅平房合同纠纷多发于学区房集中的东城、西城两区。

以上是北京德亮律师事务所对于北京“317限购政策”导致合同解除情况的处理意见的分析,北京德亮律师事务所是专业从事房产纠纷处理的专业团队,微信平台:bjdlls888

王先生称,合同签订后,他依约向史女士支付了定金10万元、首付款40万元。但因之后房屋价格大幅上涨,史女士明确告知房子不卖了,拒绝继续履行合同。王先生起诉至法院,要求判令史女士继续履行合同,并支付违约金。

根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》以及《2015年全国民事审判工作会议纪要》,房屋买卖合同中明确约定以按揭贷款方式付款,购房者纯粹确因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力的,对购房者的请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金,人民法院一般予以支持。

由于新政对购房资格、首付款比例两大关键因素限制更加严格,导致履约困难从而引起纠纷。北京装修网获悉,虽然政府相关部门严格规范商业办公类房屋的用途,禁止擅自改为居住,但受到不受住宅限购政策影响及价格优势吸引,部分购房人明知不符合政策仍然选择投资、购买。新政实施后,由于买受人购房资格受限,对合同继续履行产生影响。

史女士表示,不同意继续履行合同,但可以双倍返还王先生购房定金20万元。

在房屋买卖合同中未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以房地产调控政策变化为由请求解除买卖合同的,人民法院一般不予支持[3]约定王先生向史女士购买位于回龙观某小区的房屋【金沙国际网址】,若当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则。。

大部分业主为改善居住环境或满足自身需求,选择以连环买卖方式“以小换大”“以远换近”。由于信息不对称环节较多,时间节点易发生冲突,一旦其中某项合同履行停滞,都可能导致相关合同的“多米诺”效应,从而引发纠纷。此外,北京装修网了解到,新政出台后,买卖双方有的将本不受政策影响的情形解读为受限以混淆视听,有的回避本已存在的根本违约情形而搭新政便车,有的为达到解约目的努力“符合”新政条件。

昌平法院审理认为,本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效,双方均应按照合同的约定履行义务。合同签订后,王先生依约履行了支付购房定金及首付款的义务,史女士拒绝履行合同构成违约,应依法承担继续履行、支付违约金等违约责任。最终,法院判决王先生向史女士支付剩余购房款,史女士协助王先生办理房屋过户手续并交付房屋,并判决史女士给付王先生迟延履行违约金。

Q2 房地产调控政策是否属于不可抗力?

法院严查合同解除原因

法官提示:发现违约及时诉讼保全

根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、《北京市高级人民法院关于下发〈关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要〉的通知》、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》的相关规定来看,将房地产调控政策认定为是“不可归责于当事人双方的事由”。

北京房屋买卖需要注意什么?“在涉‘3·17新政’房屋纠纷案件审理中,法院在审查房屋状况、购房资格、付款能力、履行情况、解除情形的基础上,会重点、严格审查合同解除原因,防止搭便车行为。”王金龙表示,比如,虽可认定买受人确因新政丧失购房资格,但此前出卖人已存在根本违约行为的,出卖人仍应承担违约责任。

在房价上涨阶段,受利益驱使,卖方违约的风险大大增加。对于买方来说,应充分做好风险防范,审慎判断交易对方的诚信品质,严格审查房屋状况,谨慎签署合同,并保存好相关交易凭证。在发现违约风险、可能导致合同履行不能时,应及时提起诉讼保全;在涉及交易关键问题的沟通过程中,可以通过录音、证据保全等形式保存相关证据。对于卖方来说,应对房地产市场形势做好判断,谨慎选择交易时机、签署房屋买卖合同,一旦签署合同,就应遵守诚信原则,忠实履行合同义务。即便房价上涨,也不应违约,否则应当对因违约给买方造成的损失承担损害赔偿责任。

 Q3 如合同中另有约定:“因故无法办理贷款,由购房人自行筹集资金支付”,购房者还能以因房贷政策变化导致无履约能力为由解除合同?

北京装修网获悉,对于确受新政影响无法继续履行的合同,一般可按免责解除处理,但还应审查合同有无其他约定。如有“因故无法办理贷款时买受人自行筹集资金”或“因故无法办理贷款时应一次性付款”的约定时,合同对付款方式的事先约定应予以尊重,买受人以新政为由要求解除合同的,不应支持。

案例二

如双方买卖合同中约定“因故无法办理贷款,由购房人自行筹集资金支付”,此时购房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除合同的,不予支持,购房人应依约自行筹集资金支付房款[4]

将商办类用房以住宅名义出售给个人后因新政解除合同的,因建设时即违反了相关规定,因此开发商贬值损失的主张不能得到支持。对试图通过假结婚假离婚、以房抵债等形式规避新政实施并构成虚假诉讼的,除驳回诉讼请求外,还会依照相关法律规定处罚行为人。

交易延迟?换房人无奈违约

Q4 贷款不足或贷款不成并不纯粹因“限贷令”,购房者也有违约行为时,购房者是否需要承担违约责任?

建议审慎签订“连环单”

去年11月25日,张女士与王女士签订房屋买卖合同,约定张女士将其名下位于回龙观某小区的房屋出售给王女士,成交价格为155万元。合同签订后,王女士依约向张女士支付了购房定金3万元。

贷款不足或贷款不成并不纯粹因“限贷令”,也存在可归责于购房者的其他原因,比如个人信用记录[5]、购房者延迟履行等违约行为时,出卖人可向购房者主张违约责任。

二中院提醒,房屋买卖双方应审慎签订“连环单”,此类合同环节多,受政策影响可能性大,应尽量避免。如确需签订,可增加第三方违约导致合同不能履行双方可免责解除的条款。同时,明确约定网签、评估、面签、缴税、过户、交房等重要节点及违约责任,以预防政策的即时变化。北京装修网获悉,因新政影响无法履行的,双方协商不成应及时提起诉讼,避免损失扩大。

按照合同,王女士应于去年12月15日前支付购房首付款45万元,逾期超过30日未付款,张女士有权解除合同。但王女士未按约定日期支付首付款,张女士遂起诉至法院,请求解除房屋买卖合同,并判令王女士支付违约金。

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面对起诉,王女士自称是为了改善居住条件,先把自己现在住的房屋出售后,再用所得房款购买张女士的房屋。因自己这套房屋的购房人未及时支付购房款,才导致自己没能按期向张女士付款,因此不同意解除合同。

因限购令无法办理过户登记时的合同纠纷

昌平法院审理认为,张女士和王女士签订的合同合法有效,双方均应依约履行。王女士未能如期支付购房首付款,构成违约,张女士行使合同解除权的条件成立。因此,法院判令双方解除房屋买卖合同,并且王女士须向张女士支付违约金3万元,定金不退。

Q5 购房者能否以因限购令无法办理过户登记为由要求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金?

法官提示:换房情况最好写入合同

房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持[6]。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持[7]

为避免因第三人的原因造成换房人对出卖人违约,法官在此提醒:1.出售自有房屋前,换房人应当对房屋买受人的资信状况进行严格审查,审慎选择交易对象,坚决摒弃信誉较差、付款能力较弱的买受人;2.对自身经济能力及房屋总价值要有清醒的认识,并在此基础上合理确定售房款的给付期限、给付金额,确保与所购房屋付款期限、付款金额的衔接;3.与房屋出卖人充分协商,取得房屋出卖人的理解,争取较为宽裕的付款期限,并将换房情况写入合同;4.关注房地产市场价值变动趋势及国家对于房地产市场的宏观调控政策,避免因限购、限贷政策的实施,导致换房人购房资质丧失、首付款比例提高、贷款额度降低,从而致使合同目的不能实现等情况的发生。

Q6 已经办理网签时,房屋交易是否受“限购令”影响?

案例三

“限购令”对交易的调控是以网签房屋买卖合同为时间节点的,即如果双方已经网上签订买卖合同,即使尚未办理房屋过户手续,该交易仍不受“限购令”影响[8]

逾期迁户?卖房人被判违约

反之,若“限购令”在买卖双方签订售房合同后,网上签订售房合同之前出台,则房屋能否过户应以“限购令”相关规定为准。但是我们注意到有些地方的房屋登记管理部门的口径是,只要合同签署之时,并没有出台限购令,那么即使过户登记之际已出台限购令,也允许过户登记。所以实践中,因限购令解除合同之际,律师需要提前固定相关证据来为当事人争取更大的利益。

2012年7月23日,潘某与江某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定江某将位于天通苑小区某房屋及屋内家具、家电、装饰装修和配套设施设备等以156万元的价格出售给潘某。双方在合同中约定,出卖人江某应当在房屋所有权转移之日起700日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续;如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过700日未迁出的,自逾期超过30日起,出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

Q7 限购政策发布后,仍签订房屋买卖合同时,如何承担违约责任?

同年8月13日,潘某与江某双方签订了《户口迁出协议》,进一步约定江某应于2014年7月22日前将户口迁出。然而江某未如约将户口迁出,潘某遂提起诉讼,要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。

限购政策是针对买受人的,所以买受人最了解自己是否受限购政策的约束。限购政策发布后,买受人明知将受到或可能受到限购政策的限制,在此情况下仍签订房屋买卖合同时,应当承担全部合同责任,但出卖人明知的除外[9]

昌平法院审理认为,江某未在2014年7月22日前将户口迁出的行为构成违约,且逾期超过30日,应按照合同约定承担房屋总价款5%的违约金,按日计算的违约金,判决江某在7日内支付潘某违约金7.8万元,并按照每日780元的标准计算,支付自2014年8月22日起至江某将户籍从涉案房屋实际迁出之日的违约金。

Q8 过户不能并不纯粹因“限购令”,购房者也有违约行为时,购房者是否需要承担违约责任

法官提示:迁户诉求难支持

过户不能并不纯粹因“限购令”,也存在可归责于购房者的其他原因,比如限购令之前签署的房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,但因购房者的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,出卖方可要求购房者承担违约责任[10]

就卖方来说,出售房屋时应先确定所售房屋的户口登记情况,以及自己是否能够履行将户口迁出的义务,如不能履行,可能会出现户口因为无处可迁而需要承担违约责任的情况。对于买方来说,如果有迁移户口的需求,也应要求卖方提供户口登记情况,并约定违约责任。需要特别注意的是,该违约责任仅能起到敦促卖方尽快将户口迁出的作用,因户口迁移属于行政机关的行政职能,不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况,法院也只能判决其承担违约责任,无法支持要求卖方将户口迁出的请求。因此买方在买房时,对户口问题应尤为关注。

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■法官析因

借名买房合同纠纷

房屋买卖违约成本低

Q9 依据借名买房合同,实际买受人能否主张房屋归其所有?

据昌平法院统计,2015年至2017年上半年,该院受理的涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为:2015年新收案件1006件,占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%;2016年新收案件1299件,案件数量同比增长29%,所占合同类纠纷案件总数比重为9.9%;2017年上半年新收案件965件,较2016年同期增长48%。从中看出,该院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量及所占比重不断增加。

购房人由于属于限购或限贷人群,通过借用他人的名义购买房屋。 实践中出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人,争夺房屋所有权的纠纷。

昌平法院通过这些案例分析了房屋买卖合同纠纷案件的产生原因。首先就是房价上涨致卖方违约成本降低。2015年以来,北京二手房的房价持续上涨,尤其是从2016年春节后,昌平地区房价大幅度攀升。其间,昌平法院受理的房屋买卖合同纠纷案件也相应随之增多。

因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持;借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续[11]

通过分析,法官发现,纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同,或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续,导致买方不能按期批贷,进而无法履行合同。而按照交易惯例,房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%,而房价上涨幅度过快过高,违约成本已低于房价上涨带来的利益。

此时,如房屋办理了按揭贷款,一旦实际买受人资金困难等原因,无法按时足额偿还贷款时,不仅影响到名义所有人(借款人)的信用记录,经催告等程序不予以纠正违约行为时,贷款银行也会起诉请求借款人偿还借款。

政策性因素影响履约

而对于实际买受人而言,政府限购政策何时发生变更不确定的情况下,如何签署与名义所有人之间的合同显得格外重要。

在二手房交易过程中,财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。

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今年3月以来,北京市连续出台多个购房政策,新政对购房资格、首付比例、贷款等均做出严格的规定,主要目的是打击炒房。因此自今年第二季度开始,受新政影响,部分买房人在合同签订后履行完毕前,不再具备购房资格,或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同,从而起诉要求解除合同,返还定金或者购房款等。

居间报酬纠纷

法官同时指出,房地产中介机构经营不规范,也容易引发纠纷。比如一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确,忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限,导致房屋买卖合同不能顺利履行,引发买卖双方争议。还有小部分中介人员因急于获得居间报酬,不严格审查甚至有的不审查房屋权属证明、房屋查封状况、出售人是否有权售房、出售人的配偶是否同意售房及购房人是否具备购房资质等重要事项,甚至有个别中介人员即使明知买卖双方存在影响房屋买卖合同成立的情形,仍做出不一定可以实现的承诺促成合同签订,最后因为无法继续履行而引发纠纷。

Q10 因宏观调控政策调整无法继续履行合同为由,能否请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬?

房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的,除合同另有约定外,一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由,请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的,原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高,当事人请求适当酌减的,人民法院可以根据案件具体情况,根据公平原则处理[12]

Q11 因宏观调控政策调整无法继续履行合同之际,居间人能否以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的?

房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持[13]

从上述规定中得出,签署房屋买卖合同之际,对于买卖双方而言,尽可能降低第一笔居间报酬的支付比例为上策。当然最好是过户登记时全款支付居间报酬。

[1]例如《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(俗称“国八条”)第6条,原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。

[2]例如《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(俗称“国八条”)第4条规定,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

[3] 参见《2011年全国民事审判工作会议纪要》和《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》

[4] 参见《上海市高级人民法院〈宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答〉》和《北京市关于妥当审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件的会议纪要》

[5] 参见《上海市高级人民法院〈宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答〉》、《上海市第一中级人民法院2013年的楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》

[6] 参见《2011年全国民事审判工作回忆纪要》(法办[2011]442号)、《2015年全国民事审判工作会议纪要》、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》

[7] 参见《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》

[8] 参见《上海市第一中级人民法院2013年的楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》和《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》

[9]参见《上海市第一中级人民法院2013年的楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》

[10]参见《上海市第一中级人民法院2013年的楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

[11] 参见《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》

[12]参见《2011年全国民事审判工作会议纪要》(法办{2011}442号)

[13]参见《2015年全国民事审判工作会议纪要》

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